ส่องราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รถไฟฟ้าสายไหนแพงสุด ไตรมาสที่ 2 ปี 2568

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง “ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาสที่ 2 ปี 2568” พบว่า มีค่าดัชนีเท่ากับ 415.2 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และแต่ลดลงร้อยละ -4.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) การปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน

ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากความไม่แน่นอนของนโยบายเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา ที่ส่งผลให้เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยชะลอตัว ขณะเดียวกัน การเลื่อนประกาศใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 จากปี 2569 ไปเป็นปี 2570 ยิ่งเพิ่มความไม่ชัดเจนเรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคต ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายชะลอการตัดสินใจสะสมที่ดิน (Land Bank) นอกจากนี้ ภาระจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ยังเป็นปัจจัยสำคัญ

ที่เพิ่มต้นทุนการถือครอง ส่งผลให้บางรายทยอยขายที่ดินเพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการบางส่วนได้ปรับกลยุทธ์ กระจายการลงทุนไปยังหัวเมืองหลักในภูมิภาคและจังหวัดท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูง เช่น ภูเก็ต ชลบุรี ระยอง และเชียงใหม่ ส่งผลให้อัตราการปรับเพิ่มของราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับช่วงที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่ดินเปล่าในพื้นที่ปริมณฑลยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูง ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในบริเวณ เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ซึ่งมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาสูงถึงร้อยละ 39.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) เช่นเดียวกับที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว ทั้งช่วง สมุทรปราการ-บางปู และแบริ่ง-สมุทรปราการ ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นร้อยละ 39.6

ทำเลที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรก ในไตรมาสที่ 2 ปี 2568 เมื่อเทียบกับ

ช่วงเดียวกันของปีก่อนมีดังนี้

อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินในเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้นร้อยละ 39.6 เนื่องจากเป็นทำเลที่มีการขยายโครงสร้างพื้นฐานของเมืองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และสามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองและ EEC ได้สะดวก

อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในเขตบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้นร้อยละ 38.0

อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในนครปฐม ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้นร้อยละ 15.5

อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินในเขตบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้นร้อยละ 15.4

อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินในเขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้นร้อยละ 11.0

ทั้งนี้ การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน 5 อันดับแรกได้สะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินในพื้นที่ปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน เนื่องจากการขยายตัวของเมือง ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากการพัฒนาขยายทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง การก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า ประกอบกับราคาที่ดินในพื้นที่ปริมณฑลยังคงมีราคาไม่สูงมากนัก และสามารถนำไปใช้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบได้

ด้านราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ในไตรมาสที่ 2 ปี 2568 พบว่า เส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรก ที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และโครงการที่เป็นส่วนต่อขยายในอนาคต โดยมีรายละเอียด ดังนี้

อันดับ 1 ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) และสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) โดยรถไฟฟ้าทั้งสองสายมีค่าดัชนีเท่ากับ 331.1 จุด และ 326.3 จุด ตามลำดับ แต่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากัน คือ ร้อยละ 39.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในพื้นที่พระสมุทรเจดีย์ พระประแดง และเมืองสมุทรปราการ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

อันดับ 2 ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) มีค่าดัชนีเท่ากับ 489.4 จุด โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในพื้นที่เมืองนนทบุรี บางบัวทอง และบางใหญ่ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

อันดับ 3ได้แก่ รถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท มีค่าดัชนีเท่ากับ 470.1 จุด โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในพื้นที่พระโขนง วัฒนา และบางนา เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

อันดับ 4 ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) มีค่าดัชนีเท่ากับ 424.5 จุด โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในพื้นที่วังทองหลาง และสวนหลวง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

อันดับ 5 ได้แก่ รถไฟฟ้า MRT และรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) โดยรถไฟฟ้าทั้งสองสายมีค่าดัชนีเท่ากับ 603.0 จุด และ 593.6 จุด ตามลำดับ แต่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากัน คือ ร้อยละ 7.9 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในพื้นที่วัฒนา และห้วยขวาง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก